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Section 1: 8-K (FORM 8-K REGULATION FD DISCLOSURE SUPPLEMENTAL PACKAGE 3Q 2019)


UNITED STATES
SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION
WASHINGTON, DC 20549 
__________________

FORM 8-K
__________________

CURRENT REPORT

Pursuant to Section 13 or 15(d) of the
Securities Exchange Act of 1934
Date of report (Date of earliest event reported): September 5, 2019

__________________

URSTADT BIDDLE PROPERTIES INC.
(Exact Name of Registrant as Specified in Charter)
__________________

STATE OF MARYLAND
(State or Other Jurisdiction
of Incorporation)
1-12803
(Commission File Number)
04-2458042
(I.R.S. Employer
Identification No.)

321 Railroad Avenue, Greenwich, CT
(Address of Principal Executive Offices)
 
06830
(Zip Code)

(203) 863-8200
(Registrant's telephone number, including area code)
N/A
(Former Name or Former address, if Changed Since Last Report)
__________________
Check the appropriate box below if the Form 8-K filing is intended to simultaneously satisfy the filing obligation of the registrant under any of the following provisions (see General Instruction A.2. below):
 
 

Written communication pursuant to Rule 425 under the Securities Act (17 CFR 230.425)
 
 

Soliciting material pursuant to Rule 14a-12 under the Exchange Act (17 CFR 240.14a-12)
 
 

Pre-commencement communication pursuant to Rule 14d-2(b) under the Exchange Act (17 CFR 240.14d-2(b))
 
 
 
 
 

Pre-commencement communication pursuant to Rule 13e-4(c) under the Exchange Act (17 CFR 240.13e-4(c))
 
Securities registered pursuant to Section 12(b) of the Act:
 
Title of each class
 
Trading Symbol(s)
 
Name of each exchange on which registered
         
Common Stock, par value $.01 per share
 
UBP
 
New York Stock Exchange
         
Class A Common Stock, par value $.01 per share
 
UBA
 
New York Stock Exchange
         
6.75% Series G Cumulative Preferred Stock
 
UBPPRG
 
New York Stock Exchange
         
6.25% Series H Cumulative Preferred Stock
 
UBPPRH
 
New York Stock Exchange
         
Common Stock Rights to Purchase Preferred Shares
 
N/A
 
New York Stock Exchange
         
Class A Common Stock Rights to Purchase Preferred Shares
 
N/A
 
New York Stock Exchange
 
 

Indicate by check mark whether the registrant is an emerging growth company as defined in Rule 405 of the Securities Act of 1933 (17 CFR §230.405) or Rule 12b-2 of the Securities Exchange Act of 1934 (17 CFR §240.12b-2).
 
Emerging growth company
 
 
If an emerging growth company, indicate by check mark if the registrant has elected not to use the extended transition period for complying with any new or revised financial accounting standards provided pursuant to Section 13(a) of the Exchange Act.



Item 2.02           Results of Operations and Financial Condition.
Supplemental Information Package referenced in Item 7.01 below is incorporated herein by reference.
Item 7.01           Regulation FD Disclosure.
On September 5, 2019, Urstadt Biddle Properties Inc. (the “Company”) disclosed a supplemental information package on its corporate website in connection with its third quarter ended July 31, 2019.  A copy of the supplemental information package is furnished with this report as Exhibit 99.1.  Such information shall not be deemed “filed” for any purpose of Section 18 of the Securities Exchange Act of 1934, as amended, and is not incorporated by reference into any filing of the Company, whether made before or after the date hereof, regardless of any general incorporation language in  such filing.
Item 9.01 Financial Statements and Exhibits.
(a)
Not applicable
(b)
Not applicable
(c)
Not applicable.
(d)
The following exhibit is furnished as part of this report:
Supplemental Information Package is filed as Exhibit 99.1.


SIGNATURES

Pursuant to the requirements of the Securities Exchange Act of 1934, the registrant has duly caused this report to be signed on its behalf by the undersigned hereunto duly authorized.
Date:   September 5, 2019
URSTADT BIDDLE PROPERTIES INC.
 
(Registrant)
   
   
  /s/ John T. Hayes
 
John T. Hayes
 
Senior Vice President & Chief Financial Officer



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Section 2: EX-99.1 (EXHIBIT 99.1 SUPPLEMENTAL INFORMATION PACKAGE Q3 2019)

EXHIBIT 99.1



URSTADT BIDDLE PROPERTIES INC.
SUPPLEMENTAL INFORMATION
July 31, 2019

 
 

URSTADT BIDDLE PROPERTIES INC
321 RAILROAD AVENUE
GREENWICH, CT 06830



URSTADT BIDDLE PROPERTIES INC.
SUPPLEMENTAL INFORMATION
July 31, 2019

TABLE OF CONTENTS

 1.
   
 2.
   
 3.




URSTADT BIDDLE PROPERTIES INC.
PROPERTY PORTFOLIO - DETAIL
July 31, 2019


                                                                             
Property Demographics ₁
 
                                                                             
3-Mile Radius
 
                       
Gross Leasable Area
         
Percentage Leased
         
Annualized Base Rent PSF for Leased Space
   

   

   

   

 
Property Location
Property Name
 
Anchor Tenant's
   
% Owned
   
Year Acquired
   
Anchors
   
Shops
   
Total
   
Anchors
   
Shops
   
Total
   
Anchors
   
Shops
   
Total
   
Total Population
   
Number of
Households
   
Average Household
Income
   
Median Household
Income
 
Connecticut
                                                                                                 
Stamford
Ridgeway
 
Stop & Shop Supermarket
     
100
%
   
2002
     
72,000
     
302,111
     
374,111
     
100.00
%
   
96.66
%
   
97.31
%
 
$
30.46
   
$
28.58
   
$
28.95
     
141,844
     
55,761
     
150,035
     
106,806
 
Stratford
The Dock
 
Stop & Shop Supermarket / BJ's Wholesale
     
100
%
   
2005
     
167,754
     
110,731
     
278,485
     
100.00
%
   
100.00
%
   
100.00
%
 
$
16.93
   
$
20.73
   
$
18.44
     
86,188
     
35,103
     
87,634
     
70,304
 
New Milford
New Milford Plaza
 
Wal-Mart / Stop & Shop Supermarket
     
100
%
   
2010
     
177,028
     
58,216
     
235,244
     
100.00
%
   
91.41
%
   
97.87
%
 
$
6.52
   
$
15.01
   
$
8.49
     
14,557
     
6,151
     
109,231
     
84,777
 
Danbury₂
Danbury Square
 
Christmas Tree Shops
     
100
%
   
1995
     
47,555
     
146,407
     
193,962
     
100.00
%
   
98.43
%
   
98.81
%
 
$
24.90
   
$
15.87
   
$
18.11
     
62,983
     
23,154
     
90,816
     
72,679
 
Darien
Goodwives
 
Stop & Shop Supermarket
     
100
%
   
1998
     
42,083
     
53,674
     
95,757
     
100.00
%
   
96.74
%
   
98.17
%
 
$
33.99
   
$
37.96
   
$
36.18
     
68,123
     
25,445
     
195,807
     
127,060
 
Stamford
High Ridge Center
 
Trader Joe's Supermarket/DSW Shoe Warehouse
     
13
%
   
2017
     
37,211
     
49,964
     
87,175
     
100.00
%
   
97.40
%
   
98.51
%
 
$
32.52
   
$
59.56
   
$
47.84
     
54,638
     
20,718
     
209,748
     
151,078
 
New Milford
Veteran's Plaza
 
Big Y Supermarket
     
100
%
   
2008
     
55,450
     
25,821
     
81,271
     
100.00
%
   
74.90
%
   
92.02
%
 
$
7.95
   
$
19.39
   
$
10.91
     
17,080
     
7,110
     
103,760
     
82,798
 
Orange
Orange Meadows
 
Trader Joe's Supermarket
     
100
%
   
2003
     
11,553
     
65,964
     
77,517
     
100.00
%
   
89.42
%
   
90.99
%
 
$
22.03
   
$
18.56
   
$
19.13
     
51,889
     
21,534
     
110,118
     
92,442
 
Stamford
Newfield Green
 
Grade A Market
     
100
%
   
2016
     
30,780
     
40,808
     
71,588
     
100.00
%
   
88.95
%
   
93.70
%
 
$
24.04
   
$
51.65
   
$
38.98
     
135,092
     
53,041
     
146,350
     
103,754
 
New Milford
Fairfield Plaza
 
Staples
     
100
%
   
2011
     
20,388
     
51,599
     
71,987
     
100.00
%
   
38.98
%
   
56.26
%
 
$
14.00
   
$
15.24
   
$
14.62
     
15,055
     
6,350
     
109,673
     
85,261
 
Fairfield
Fairfield Center
 
Marshalls
     
100
%
   
2011
     
32,714
     
28,939
     
61,653
     
100.00
%
   
100.00
%
   
100.00
%
 
$
22.28
   
$
23.77
   
$
22.98
     
75,472
     
27,670
     
139,372
     
98,163
 
Ridgefield
Ridgefield
     
N/A
     
100
%
   
1998
     
-
     
61,870
     
61,870
     
0.00
%
   
95.75
%
   
95.75
%
 
$
-
   
$
25.19
   
$
25.19
     
21,367
     
8,010
     
240,260
     
161,072
 
Greenwich Offices
Various
 
Various
     
100
%
 
Various
     
-
     
58,107
     
58,107
     
0.00
%
   
96.53
%
   
96.53
%
 
$
-
   
$
32.25
   
$
32.25
     
71,502
     
26,826
     
202,331
     
128,331
 
Greenwich
Cos Cob Commons
 
CVS
     
100
%
   
2014
     
15,629
     
32,018
     
47,647
     
100.00
%
   
91.95
%
   
94.59
%
 
$
63.85
   
$
42.51
   
$
49.91
     
65,349
     
24,506
     
231,151
     
143,730
 
Westport
Greens Farm
     
N/A
     
100
%
   
2003
     
-
     
39,654
     
39,654
     
0.00
%
   
38.39
%
   
38.39
%
 
$
-
   
$
45.72
   
$
45.72
     
32,646
     
12,221
     
291,970
     
176,113
 
Greenwich
Kings Shopping Center
 
Kings Supermarket
     
100
%
   
2014
     
18,432
     
20,846
     
39,278
     
100.00
%
   
92.07
%
   
95.79
%
 
$
27.50
   
$
38.53
   
$
33.12
     
102,757
     
41,202
     
163,205
     
111,227
 
Derby
Aldi Square
 
Aldi Supermarket
     
100
%
   
2017
     
19,069
     
19,859
     
38,928
     
100.00
%
   
88.67
%
   
94.22
%
 
$
9.47
   
$
21.22
   
$
15.11
     
54,292
     
22,677
     
84,621
     
70,782
 
Danbury
Airport Plaza
 
Buffalo Wild Wings
     
100
%
   
2002
     
8,116
     
24,572
     
32,688
     
100.00
%
   
100.00
%
   
100.00
%
 
$
29.65
   
$
28.55
   
$
28.82
     
54,899
     
19,970
     
93,489
     
73,702
 
Bethel
The Hub
 
Rite Aid & Nutmeg Liquors
     
100
%
   
2014
     
21,480
     
9,460
     
30,940
     
100.00
%
   
100.00
%
   
100.00
%
 
$
21.65
   
$
24.52
   
$
22.53
     
64,897
     
23,850
     
87,496
     
69,035
 
Stamford
970 High Ridge
 
FedEx Office
     
100
%
   
2016
     
6,734
     
20,599
     
27,333
     
100.00
%
   
100.00
%
   
100.00
%
 
$
42.00
   
$
30.28
   
$
33.17
     
61,116
     
23,905
     
200,165
     
143,703
 
Ridgefield
Yankee Ridge Center
     
N/A
     
100
%
   
2018
     
-
     
22,957
     
22,957
     
0.00
%
   
95.79
%
   
95.79
%
 
$
-
   
$
27.25
   
$
27.25
     
21,188
     
7,953
     
240,158
     
161,234
 
Greenwich
Cos Cob Plaza
 
Jos. A Banks Clothing
     
100
%
   
2013
     
4,025
     
10,880
     
14,905
     
100.00
%
   
100.00
%
   
100.00
%
 
$
41.00
   
$
43.67
   
$
42.95
     
75,863
     
29,029
     
213,902
     
132,169
 
Greenwich
Greenwich Commons
 
Wells Fargo
     
100
%
   
2013
     
2,400
     
7,344
     
9,744
     
100.00
%
   
100.00
%
   
100.00
%
 
$
80.00
   
$
85.61
   
$
84.23
     
71,502
     
26,826
     
202,331
     
128,331
 
Greenwich
Old Greenwich - CVS
 
CVS
     
13
%
   
2017
     
8,000
     
-
     
8,000
     
100.00
%
   
0.00
%
   
100.00
%
 
$
30.17
   
$
-
   
$
30.17
     
100,246
     
40,188
     
163,419
     
111,467
 
Stamford
High Ridge - Chase
 
Chase Bank
     
13
%
   
2017
     
4,160
     
-
     
4,160
     
100.00
%
   
0.00
%
   
100.00
%
 
$
74.08
   
$
-
   
$
74.08
     
54,638
     
20,718
     
209,748
     
151,078
 
Unionville
Unionville Family Restaurant
 
Unionville Family Restaurant
     
100
%
   
2013
     
2,530
     
-
     
2,530
     
100.00
%
   
0.00
%
   
100.00
%
 
$
21.98
   
$
-
   
$
21.98
     
27,741
     
11,277
     
168,379
     
125,357
 
                                 
805,091
     
1,262,400
     
2,067,491
     
100.0
%
   
91.6
%
   
94.9
%
 
$
20.00
   
$
28.16
   
$
24.81
                                 
                                                                                                                                     
New York
                                                                                                                                   
Brewster
Lakeview Plaza
 
Acme Supermarket
     
100
%
   
2018
     
45,366
     
131,663
     
177,029
     
100.0
%
   
61.8
%
   
71.6
%
 
$
9.50
   
$
23.13
   
$
18.25
     
14,843
     
5,519
     
130,806
     
105,158
 
Carmel
Carmel ShopRite Center
 
ShopRite Supermarket
     
100
%
   
1995
     
65,342
     
80,078
     
145,420
     
100.0
%
   
89.7
%
   
94.3
%
 
$
10.04
   
$
15.96
   
$
13.14
     
19,025
     
7,113
     
119,676
     
96,839
 
Ossining
Arcadian
 
Stop & Shop Supermarket
     
100
%
   
1998
     
64,858
     
72,399
     
137,257
     
100.0
%
   
100.0
%
   
100.0
%
 
$
20.88
   
$
25.38
   
$
23.25
     
40,079
     
13,506
     
154,388
     
111,476
 
Somers
Somers Commons
 
Home Goods
     
100
%
   
2003
     
30,000
     
104,760
     
134,760
     
100.0
%
   
96.5
%
   
97.3
%
 
$
19.00
   
$
22.60
   
$
21.77
     
36,448
     
13,720
     
145,558
     
112,652
 
Yorktown3
Staples Plaza
 
Staples
     
100
%
   
2005
     
15,322
     
105,434
     
120,756
     
100.0
%
   
98.5
%
   
98.7
%
 
$
18.15
   
$
19.10
   
$
18.98
     
35,057
     
12,538
     
160,304
     
118,229
 
Somers
Towne Centre at Somers
 
CVS
     
100
%
   
1999
     
14,013
     
66,401
     
80,414
     
100.0
%
   
95.1
%
   
96.0
%
 
$
29.04
   
$
29.22
   
$
29.19
     
21,214
     
8,270
     
178,093
     
124,563
 
Orangeburg
Orangetown Shopping Center
 
CVS
     
45
%
   
2012
     
12,410
     
61,868
     
74,278
     
100.0
%
   
84.4
%
   
87.0
%
 
$
29.98
   
$
19.57
   
$
21.57
     
41,857
     
13,899
     
178,942
     
120,337
 
Eastchester
Eastchester Mall
 
Acme Supermarket
     
100
%
   
1997
     
29,754
     
40,132
     
69,886
     
100.0
%
   
100.0
%
   
100.0
%
 
$
10.00
   
$
39.10
   
$
26.71
     
113,782
     
43,462
     
238,056
     
157,825
 
Yonkers
McLean Shopping Center
 
Acme Supermarket
     
53
%
   
2014
     
35,000
     
22,989
     
57,989
     
100.0
%
   
100.0
%
   
100.0
%
 
$
2.20
   
$
52.03
   
$
21.95
     
559,725
     
210,360
     
75,918
     
56,529
 
Briarcliff Manor4
Chilmark
 
CVS
     
100
%
   
2001
     
13,900
     
32,838
     
46,738
     
100.0
%
   
90.9
%
   
93.6
%
 
$
36.00
   
$
32.10
   
$
33.34
     
44,727
     
15,159
     
166,128
     
119,401
 
Rye
Rye Portfolio
     
N/A
     
100
%
   
2004
     
-
     
38,682
     
38,682
     
0.0
%
   
100.0
%
   
100.0
%
 
$
-
   
$
38.22
   
$
38.22
     
81,291
     
28,687
     
184,337
     
120,135
 
Ossining
Rockledge
 
Westchester Community College
     
100
%
   
1999
     
12,558
     
16,449
     
29,007
     
100.0
%
   
78.9
%
   
88.1
%
 
$
17.25
   
$
23.41
   
$
20.38
     
40,079
     
13,506
     
154,388
     
111,476
 
Katonah
Village Commons
 
Katonah Pharmacy
     
100
%
   
2010
     
2,836
     
25,152
     
27,988
     
100.0
%
   
83.1
%
   
84.8
%
 
$
44.03
   
$
39.60
   
$
40.13
     
14,779
     
4,877
     
239,255
     
152,230
 
Yonkers
Tanglewood Shopping Center
 
Autozone
     
100
%
   
2018
     
8,300
     
18,675
     
26,975
     
100.0
%
   
100.0
%
   
100.0
%
 
$
31.08
   
$
37.57
   
$
35.57
     
136,412
     
52,723
     
190,471
     
132,984
 
Harrison
Harrison Shopping Center
 
Key Food
     
100
%
   
2015
     
12,018
     
14,175
     
26,193
     
100.0
%
   
100.0
%
   
100.0
%
 
$
22.83
   
$
40.84
   
$
32.58
     
70,310
     
25,203
     
215,856
     
137,867
 
Pelham
Pelham
 
Mason Supermarket
     
100
%
   
2006
     
10,000
     
14,915
     
24,915
     
100.0
%
   
100.0
%
   
100.0
%
 
$
20.00
   
$
39.85
   
$
31.88
     
319,545
     
120,943
     
92,562
     
67,535
 
Eastchester
Eastchester Plaza
 
CVS
     
100
%
   
2012
     
13,506
     
10,195
     
23,701
     
100.0
%
   
100.0
%
   
100.0
%
 
$
30.50
   
$
37.83
   
$
33.66
     
178,526
     
69,448
     
173,645
     
121,195
 
Somers
Heritage 202
 
Putnam County Savings Bank
     
100
%
   
1992
     
3,184
     
16,074
     
19,258
     
100.0
%
   
100.0
%
   
100.0
%
 
$
45.50
   
$
28.87
   
$
31.62
     
21,692
     
8,413
     
175,912
     
123,495
 
Bronxville & Yonkers
   
N/A
 
People's United Bank / JP Morgan Chase Bank
     
100
%
   
2008 & 2009
     
16,527
     
2,278
     
18,805
     
100.0
%
   
72.2
%
   
96.6
%
 
$
27.25
   
$
34.00
   
$
27.86
     
254,868
     
97,349
     
95,179
     
77,713
 
Carmel
Friendly's - Carmel
     
N/A
     
100
%
   
2013
     
-
     
3,660
     
3,660
     
0.0
%
   
0.0
%
   
0.0
%
 
$
-
   
$
-
   
$
-
     
21,144
     
7,864
     
117,180
     
95,051
 
Kingston
Kingston
 
Taste of Italy
     
100
%
   
2013
     
3,372
     
-
     
3,372
     
100.0
%
   
0.0
%
   
100.0
%
 
$
25.65
   
$
-
   
$
25.65
     
18,543
     
8,137
     
64,377
     
50,492
 
New City
New City Pad
 
Putnam County Savings Bank
     
78
%
   
2018
     
2,596
     
-
     
2,596
     
100.0
%
   
0.0
%
   
100.0
%
 
$
47.80
   
$
-
   
$
47.80
     
66,599
     
20,302
     
156,424
     
124,458
 
                                     
410,862
     
878,817
     
1,289,679
     
100.0
%
   
89.6
%
   
92.9
%
 
$
17.61
   
$
26.83
   
$
23.66
                                 
                                                                   
Note 1 - Demographics provided by Applied Geographic Solutions, 4/2018
                                                                 
Note 2 - Leased square footage includes 65,700 of square feet for former Toy's "R" Us and Babies "R" Us space now owned by BFRI, LLC at zero rent
                                                   
Note 3 - Property is shadow anchored by a BJ's Wholesale Club
                                                         
Note 4 - Property is shadow anchored by an Acme Supermarket
                                                         
                                                                                                                                         
New Jersey
                                                                                                                                       
Midland Park
Midland Park Shopping Center
 
Kings Supermarket
     
100
%
   
2015
     
29,550
     
100,775
     
130,325
     
100.0
%
   
96.1
%
   
97.0
%
 
$
21.29
   
$
24.26
   
$
23.56
     
109,808
     
39,080
     
200,521
     
146,928
 
Pompton Lakes
Pompton Lakes Town Square
     
N/A
     
100
%
   
2015
     
62,845
     
62,368
     
125,213
     
0.0
%
   
93.2
%
   
46.4
%
 
$
-
   
$
22.89
   
$
22.89
     
56,465
     
21,737
     
125,529
     
101,840
 
New Providence
Village Shopping Center
 
Acme Supermarket
     
100
%
   
2013
     
45,464
     
63,163
     
108,627
     
100.0
%
   
100.0
%
   
100.0
%
 
$
22.75
   
$
33.15
   
$
28.80
     
65,171
     
23,282
     
251,533
     
169,419
 
Newark
Ferry Plaza
 
Seabra Foods
     
84
%
   
2008
     
63,433
     
44,435
     
107,868
     
100.0
%
   
91.2
%
   
96.4
%
 
$
14.27
   
$
29.69
   
$
20.28
     
215,114
     
73,980
     
62,397
     
47,096
 
Wayne
Valley Ridge
 
Whole Foods
     
100
%
   
1992
     
40,000
     
64,625
     
104,625
     
100.0
%
   
94.5
%
   
96.6
%
 
$
16.50
   
$
32.15
   
$
25.96
     
118,957
     
39,968
     
110,130
     
85,858
 
Emerson
Shop Rite Plaza
 
ShopRite Supermarket
     
100
%
   
2007
     
53,450
     
39,212
     
92,662
     
100.0
%
   
53.8
%
   
80.4
%
 
$
9.48
   
$
29.78
   
$
15.22
     
94,557
     
32,795
     
173,651
     
129,160
 
Kinnelon
Meadtown Shopping Center
 
Marshall's
     
100
%
   
2015
     
24,511
     
52,360
     
76,871
     
100.0
%
   
100.0
%
   
100.0
%
 
$
16.00
   
$
25.50
   
$
22.47
     
32,720
     
13,257
     
127,823
     
104,719
 
Dumont
Washington Commons
 
Stop & Shop Supermarket
     
36
%
   
2017
     
44,282
     
29,905
     
74,187
     
100.0
%
   
100.0
%
   
100.0
%
 
$
19.45
   
$
29.06
   
$
23.32
     
151,520
     
51,669
     
157,948
     
118,881
 
Boonton
Boonton Acme Center
 
Acme Supermarket
     
100
%
   
2014
     
49,463
     
13,278
     
62,741
     
100.0
%
   
100.0
%
   
100.0
%
 
$
21.37
   
$
33.86
   
$
24.02
     
49,019
     
19,135
     
161,858
     
122,654
 
Bloomfield
Bloomfield Crossing
 
Walgreen's / Superfresh Supermarket
     
100
%
   
2014
     
42,548
     
16,688
     
59,236
     
100.0
%
   
85.3
%
   
95.9
%
 
$
13.04
   
$
32.86
   
$
18.01
     
315,879
     
122,723
     
93,191
     
74,350
 
Wyckoff
Cedar Hill Shopping Center
 
Walgreen's
     
100
%
   
2015
     
15,960
     
27,410
     
43,370
     
100.0
%
   
96.0
%
   
97.5
%
 
$
22.46
   
$
30.90
   
$
27.71
     
82,065
     
29,434
     
202,691
     
145,278
 
Passaic
Van Houton Farms
 
Dollar Tree/Family Dollar
     
100
%
   
2017
     
20,816
     
15,703
     
36,519
     
100.0
%
   
37.9
%
   
73.3
%
 
$
10.50
   
$
29.39
   
$
14.70
     
287,060
     
99,901
     
95,493
     
76,636
 
Waldwick
Waldwick Plaza
 
United States Postal Service
     
100
%
   
2017
     
5,567
     
20,954
     
26,521
     
100.0
%
   
100.0
%
   
100.0
%
 
$
25.00
   
$
26.09
   
$
25.86
     
78,990
     
27,271
     
226,218
     
158,515
 
Waldwick
Waldwick Rite Aid
 
Rite Aid
     
100
%
   
2007
     
20,000
     
-
     
20,000
     
100.0
%
   
0.0
%
   
100.0
%
 
$
26.22
   
$
-
   
$
26.22
     
77,970
     
26,946
     
227,939
     
158,405
 
Bernardsville
Bernards Square Office Building
     
N/A
     
100
%
   
2013
     
-
     
14,405
     
14,405
     
0.0
%
   
100.0
%
   
100.0
%
 
$
-
   
$
25.12
   
$
25.12
     
19,059
     
6,593
     
207,918
     
145,235
 
Chester
Rainbow Childcare Center
 
Rainbow Child Care Center
     
100
%
   
2013
     
9,120
     
-
     
9,120
     
100.0
%
   
0.0
%
   
100.0
%
 
$
19.38
   
$
-
   
$
19.38
     
10,003
     
3,448
     
263,871
     
178,921
 
Fort Lee
H-Mart Plaza
 
H-Mart
     
100
%
   
2015
     
7,000
     
-
     
7,000
     
100.0
%
   
0.0
%
   
100.0
%
 
$
42.01
   
$
-
   
$
42.01
     
551,047
     
213,046
     
90,120
     
63,877
 
Bloomfield
Friendly's - Bloomfield
 
Friendly's
     
100
%
   
2013
     
2,630
     
-
     
2,630
     
100.0
%
   
0.0
%
   
100.0
%
 
$
45.46
   
$
-
   
$
45.46
     
199,320
     
78,935
     
128,264
     
100,760
 
Hillsdale
Friendly's - Hillsdale
 
Friendly's
     
100
%
   
2013
     
2,457
     
-
     
2,457
     
100.0
%
   
0.0
%
   
100.0
%
 
$
35.87
   
$
-
   
$
35.87
     
77,718
     
27,251
     
187,962
     
137,224
 
                                     
539,096
     
565,281
     
1,104,377
     
88.3
%
   
91.7
%
   
90.0
%
 
$
17.89
   
$
28.15
   
$
23.23
                                 
                                                                                                                                         
New Hampshire
                                                                                                                                       
Newington
Newington Plaza
 
Savers
     
100
%
   
1979
     
27,167
     
74,936
     
102,103
     
100.0
%
   
86.5
%
   
90.1
%
 
$
10.80
   
$
18.87
   
$
16.48
     
20,642
     
10,465
     
102,930
     
82,244
 
                                                                                                                                         
Total Consolidated
                                   
1,782,216
     
2,781,434
     
4,563,650
     
96.5
%
   
90.8
%
   
93.03
%
 
$
18.70
   
$
27.51
   
$
23.94
                                 
                                                                                                                                         
Unconsolidated Joint Ventures
                                                                                                                                       
Scarsdale, NY
Midway Shopping Center
 
ShopRite Supermarket
     
12
%
   
2010
     
73,758
     
176,009
     
249,767
     
100.0
%
   
94.3
%
   
95.95
%
 
$
15.65
   
$
33.25
   
$
27.83
     
331,285
     
127,037
     
99,550
     
74,627
 
Riverhead, NY
Gateway Plaza
 
Walmart
     
50
%
   
2014
     
167,951
     
30,350
     
198,301
     
100.0
%
   
100.0
%
   
100.00
%
 
$
6.15
   
$
25.16
   
$
9.06
     
19,838
     
7,504
     
88,939
     
57,963
 
Carmel, NY
Putnam Plaza
 
Tops Markets
     
67
%
   
2010
     
60,858
     
128,536
     
189,394
     
100.0
%
   
91.3
%
   
94.09
%
 
$
7.98
   
$
18.93
   
$
15.19
     
19,316
     
7,165
     
119,969
     
99,074
 
Montvale, NJ
Chestnut Ridge
 
The Fresh Market
     
50
%
   
2013
     
19,205
     
57,130
     
76,335
     
100.0
%
   
88.8
%
   
91.60
%
 
$
24.83
   
$
31.18
   
$
29.43
     
54,758
     
19,156
     
210,346
     
146,904
 
Riverhead, NY
Applebee's Plaza
 
Applebee's
     
50
%
   
2014
     
5,363
     
7,194
     
12,557
     
100.0
%
   
100.0
%
   
100.00
%
 
$
26.90
   
$
33.30
   
$
30.57
     
19,838
     
7,504
     
88,939
     
57,963
 
Total Unconsolidated
                                   
327,135
     
399,219
     
726,354
     
100.0
%
   
93.1
%
   
96.18
%
 
$
10.07
   
$
27.79
   
$
19.49
                                 
                                                                                                                                         
Total Core Portfolio
                                   
2,109,351
     
3,180,653
     
5,290,004
     
97.0
%
   
91.1
%
   
93.46
%
 
$
17.32
   
$
27.54
   
$
23.31
                                 
                                                                                                                                         
Note 1 - Demographics provided by Applied Geographic Solutions, 4/2018
                                                       
Note 2 - Leased square footage includes 65,700 of square feet for former Toy's "R" Us and Babies "R" Us space now owned by BFRI, LLC at zero rent
                                         
Note 3 - Property is shadow anchored by a BJ's Wholesale Club
                                                                         
Note 4 - Property is shadow anchored by an Acme Supermarket
                                                                         


1


URSTADT BIDDLE PROPERTIES INC.
CORE PORTFOLIO SAME-STORE OPERATING INCOME DISCLOSURE
July 31, 2019


    
Nine Months Ended July 31,
   
Three Months Ended July 31,
 
   
2019
   
2018
   
% Change
   
2019
   
2018
   
% Change
 
Same-Store Operating Results:
                                   
                                     
 Number of Properties (Note 3)     74   
              74          
                                         
Revenue (Note 2)
                                       
Minimum Rent
 
$
71,008
   
$
70,295
     
1.0
%
 
$
23,542
   
$
23,125
     
1.8
%
Recoveries from tenants
   
23,517
     
23,184
     
1.4
%
   
7,502
     
6,945
     
8.0
%
Other property income (Note 4)
   
843
     
848
     
-0.6
%
   
495
     
207
     
138.9
%
     
95,367
     
94,326
     
1.1
%
   
31,539
     
30,277
     
4.2
%
                                                 
Expenses
                                               
Property operating
   
9,946
     
11,137
     
-10.7
%
   
2,869
     
2,760
     
3.9
%
Property taxes
   
16,926
     
15,474
     
9.4
%
   
5,624
     
5,245
     
7.2
%
Other non-recoverable operating expenses
   
1,316
     
1,691
     
-22.2
%
   
498
     
723
     
-31.1
%
     
28,188
     
28,302
     
-0.4
%
   
8,991
     
8,727
     
3.0
%
                                                 
Same-Store Net Operating Income
 
$
67,179
   
$
66,024
     
1.7
%
 
$
22,548
   
$
21,550
     
4.6
%
                                                 
Other reconciling items:
                                               
Other non same-property net operating income
   
2,398
     
692
             
820
     
404
         
Other Interest income
   
268
     
195
             
91
     
51
         
Other Dividend Income
   
97
     
194
             
-
     
97
         
Consolidated lease termination income
   
194
     
3,790
             
178
     
36
         
Consolidated amortization of above and below market leases
   
448
     
1,097
             
157
     
832
         
Consolidated straight line rent income
   
672
     
830
             
71
     
550
         
Equity in net income of unconsolidated joint ventures
   
1,007
     
1,710
             
289
     
483
         
Taxable REIT subsidiary income/(loss)
   
222
     
18
             
97
     
(93
)
       
Solar income/(loss)
   
(194
)
   
(145
)
           
(18
)
   
7
         
Storage income/(loss)
   
692
     
597
             
240
     
211
         
Gain on sale of marketable securities
   
403
     
-
             
-
     
-
         
Interest expense
   
(10,607
)
   
(10,178
)
           
(3,497
)
   
(3,439
)
       
General and administrative expenses
   
(7,149
)
   
(7,024
)
           
(2,230
)
   
(2,322
)
       
Provision for tenant credit losses
   
(719
)
   
(674
)
           
(223
)
   
(302
)
       
Directors fees and expenses
   
(265
)
   
(267
)
           
(73
)
   
(79
)
       
Depreciation and amortization
   
(20,926
)
   
(21,287
)
           
(7,001
)
   
(7,370
)
       
Adjustment for intercompany expenses and other
   
(2,724
)
   
(2,690
)
           
(431
)
   
(836
)
       
                                                 
Total other -net
   
(36,183
)
   
(33,143
)
           
(11,530
)
   
(11,770
)
       
Income from continuing operations
   
30,996
     
32,881
     
-5.7
%
   
11,018
     
9,780
     
12.7
%
Gain on sale of real estate
   
409
     
-
             
409
     
-
         
Net income
   
31,405
     
32,881
     
-4.5
%
   
11,427
     
9,780
     
16.8
%
Net income attributable to noncontrolling interests
   
(3,295
)
   
(3,595
)
           
(1,094
)
   
(1,138
)
       
Net income attributable to Urstadt Biddle Properties Inc.
   
28,110
     
29,286
     
-4.0
%
   
10,333
     
8,642
     
19.6
%
                                                 
Same-Store Operating Expense Ratio (Note 1)
   
87.5
%
   
87.1
%
   
0.5
%
   
88.3
%
   
86.8
%
   
1.8
%
                                                 
Note 1 - Represents the percentage of property operating expense and real estate tax expense recovered from tenants under operating leases
                                                 
Note 2 - Excludes straight line rent, above/below market lease rent, lease termination income