Toggle SGML Header (+)


Section 1: 10-Q (10-Q)

ltc_Current folio_10Q

Table of Contents

 

UNITED STATES

SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION

Washington, D.C.  20549

 


 

FORM 10-Q

 

(Mark One)

QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934

 

For the quarterly period ended September 30, 2018

 

OR

 

TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934

 

For the Transition period from ____ to ____

 

Commission file number 1-11314

 

LTC PROPERTIES, INC.

(Exact name of Registrant as specified in its charter)

 

 

 

 

 

 

Maryland

 

 

 

71-0720518

(State or other jurisdiction of

 

 

 

(I.R.S. Employer

incorporation or organization)

 

 

 

Identification No.)

 

2829 Townsgate Road, Suite 350

Westlake Village, California  91361

(Address of principal executive offices, including zip code)

 

(805) 981-8655

(Registrant’s telephone number, including area code)

 

Indicate by check mark whether registrant (1) has filed all reports required to be filed by Section 13 or 15(d) of the Securities Exchange Act of 1934 during the preceding 12 months (or for such shorter period that the registrant was required to file such reports), and (2) has been subject to such filing requirements for the past 90 days.   Yes  ☑  No  ☐

 

Indicate by check mark whether the registrant has submitted electronically every Interactive Data File required to be submitted pursuant to Rule 405 of Regulation S-T (§ 232.405 of this chapter) during the preceding 12 months (or for such shorter period that the registrant was required to submit such files).   Yes  ☑  No  ☐

 

Indicate by check mark whether the registrant is a large accelerated filer, an accelerated filer a non-accelerated filer, a smaller reporting company, or an emerging growth company.  See definitions of “large accelerated filer,” “accelerated filer,” “smaller reporting company,” and “emerging growth company” in Rule 12b-2 of the Exchange Act.

 

 

 

 

 

 

Large accelerated filer ☑

Accelerated filer ☐

Non-accelerated filer ☐

Smaller reporting company ☐

Emerging growth company ☐

 

If an emerging growth company, indicate by check mark if the registrant has elected not to use the extended transition period for complying with any new or revised financial accounting standards provided pursuant to Section 13(a) of the Exchange Act. ¨☐

 

Indicate by check mark whether the registrant is a shell company (as defined in Rule 12b-2 of the Exchange Act).   Yes  ☐  No  ☑

 

The number of shares of common stock outstanding on November 1, 2018 was 39,656,737.

 

 


 

Table of Contents

LTC PROPERTIES, INC.

 

FORM 10-Q

 

September 30, 2018

 

 

INDEX

 

 

 

 

PART I -- Financial Information

Page

 

 

 

Item 1.

Financial Statements

 

 

Consolidated Balance Sheets

3

 

Consolidated Statements of Income and Comprehensive Income

4

 

Consolidated Statements of Equity

5

 

Consolidated Statements of Cash Flows

6

 

Notes to Consolidated Financial Statements

7

Item 2. 

Management’s Discussion and Analysis of Financial Condition and Results of Operations

24

Item 3. 

Quantitative and Qualitative Disclosures about Market Risk

39

Item 4. 

Controls and Procedures

39

PART II -- Other Information 

 

 

 

Item 1. 

Legal Proceedings

40

Item 1A. 

Risk Factors

40

Item 2. 

Unregistered Sales of Equity Securities and Use of Proceeds

40

Item 6. 

Exhibits

41

 

 

 

 


 

Table of Contents

LTC PROPERTIES, INC.

CONSOLIDATED BALANCE SHEETS

(amounts in thousands, except per share)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

    

September 30, 2018

    

December 31, 2017

 

 

 

(unaudited)

 

(audited)

 

ASSETS

 

 

 

 

 

 

 

Investments:

 

 

 

 

 

 

 

Land

 

$

125,533

 

$

124,041

 

Buildings and improvements

 

 

1,280,491

 

 

1,262,335

 

Accumulated depreciation and amortization

 

 

(304,337)

 

 

(304,117)

 

Operating real estate property, net

 

 

1,101,687

 

 

1,082,259

 

Properties held-for-sale, net of accumulated depreciation: 2018—$2,887; 2017—$1,916

 

 

5,356

 

 

3,830

 

Real property investments, net

 

 

1,107,043

 

 

1,086,089

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Mortgage loans receivable, net of loan loss reserve: 2018—$2,444; 2017—$2,255

 

 

242,609

 

 

223,907

 

Real estate investments, net

 

 

1,349,652

 

 

1,309,996

 

Notes receivable, net of loan loss reserve: 2018—$128; 2017—$166

 

 

12,642

 

 

16,402

 

Investments in unconsolidated joint ventures

 

 

30,511

 

 

29,898

 

Investments, net

 

 

1,392,805

 

 

1,356,296

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Other assets:

 

 

 

 

 

 

 

Cash and cash equivalents

 

 

20,408

 

 

5,213

 

Restricted cash

 

 

2,163

 

 

 —

 

Debt issue costs related to bank borrowings

 

 

3,202

 

 

810

 

Interest receivable

 

 

19,290

 

 

15,050

 

Straight-line rent receivable, net of allowance for doubtful accounts: 2018—$739; 2017—$814

 

 

73,114

 

 

64,490

 

Lease incentives

 

 

21,102

 

 

21,481

 

Prepaid expenses and other assets

 

 

3,767

 

 

2,230

 

Total assets

 

$

1,535,851

 

$

1,465,570

 

LIABILITIES

 

 

 

 

 

 

 

Bank borrowings

 

$

120,000

 

$

96,500

 

Senior unsecured notes, net of debt issue costs: 2018—$981; 2017—$1,131

 

 

550,986

 

 

571,002

 

Accrued interest

 

 

3,468

 

 

5,276

 

Accrued incentives and earn-outs

 

 

9,292

 

 

8,916

 

Accrued expenses and other liabilities

 

 

28,812

 

 

25,228

 

Total liabilities

 

 

712,558

 

 

706,922

 

EQUITY

 

 

 

 

 

 

 

Stockholders’ equity:

 

 

 

 

 

 

 

Common stock: $0.01 par value; 60,000 shares authorized; shares issued and outstanding:     2018—39,657; 2017—39,570

 

 

397

 

 

396

 

Capital in excess of par value

 

 

861,226

 

 

856,992

 

Cumulative net income

 

 

1,224,998

 

 

1,100,783

 

Cumulative distributions

 

 

(1,270,779)

 

 

(1,203,011)

 

Total LTC Properties, Inc. stockholders’ equity

 

 

815,842

 

 

755,160

 

Non-controlling interests

 

 

7,451

 

 

3,488

 

Total equity

 

 

823,293

 

 

758,648

 

Total liabilities and equity

 

$

1,535,851

 

$

1,465,570

 

 

See accompanying notes.

 

 

3


 

Table of Contents

LTC PROPERTIES, INC.

CONSOLIDATED STATEMENTS OF INCOME AND COMPREHENSIVE INCOME

(amounts in thousands, except per share, unaudited)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Three Months Ended

 

Nine Months Ended

 

 

 

September 30, 

 

September 30, 

 

 

  

2018

  

2017

  

2018

  

2017

 

Revenues:

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Rental income

 

$

34,211

 

$

33,233

 

$

102,646

 

$

103,533

 

Interest income from mortgage loans

 

 

7,087

 

 

6,677

 

 

20,910

 

 

20,050

 

Interest and other income

 

 

478

 

 

1,336

 

 

1,502

 

 

2,753

 

Total revenues

 

 

41,776

 

 

41,246

 

 

125,058

 

 

126,336

 

Expenses:

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Interest expense

 

 

7,497

 

 

7,644

 

 

22,981

 

 

22,266

 

Depreciation and amortization

 

 

9,447

 

 

9,519

 

 

28,159

 

 

28,186

 

Impairment charges

 

 

 —

 

 

 —

 

 

 —

 

 

1,880

 

Provision (recovery) for doubtful accounts

 

 

106

 

 

(96)

 

 

76

 

 

(139)

 

Transaction costs

 

 

 9

 

 

34

 

 

19

 

 

56

 

General and administrative expenses

 

 

4,879

 

 

4,144

 

 

14,392

 

 

13,270

 

Total expenses

 

 

21,938

 

 

21,245

 

 

65,627

 

 

65,519

 

Operating income

 

 

19,838

 

 

20,001

 

 

59,431

 

 

60,817

 

Income from unconsolidated joint ventures

 

 

746

 

 

615

 

 

2,103

 

 

1,635

 

Gain on sale of real estate, net

 

 

14,353

 

 

 —

 

 

62,698

 

 

5,054

 

Net income

 

 

34,937

 

 

20,616

 

 

124,232

 

 

67,506

 

Income allocated to non-controlling interests

 

 

(17)

 

 

 —

 

 

(17)

 

 

 —

 

Net income attributable to LTC Properties, Inc.

 

 

34,920

 

 

20,616

 

 

124,215

 

 

67,506

 

Income allocated to participating securities

 

 

(138)

 

 

(80)

 

 

(504)

 

 

(281)

 

Net income available to common stockholders

 

$

34,782

 

$

20,536

 

$

123,711

 

$

67,225

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Earnings per common share:

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Basic

 

$

0.88

 

$

0.52

 

$

3.13

 

$

1.71

 

Diluted

 

$

0.88

 

$

0.52

 

$

3.12

 

$

1.70

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Weighted average shares used to calculate earnings per common share:

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Basic

 

 

39,487

 

 

39,428

 

 

39,470

 

 

39,403

 

Diluted

 

 

39,865

 

 

39,748

 

 

39,845

 

 

39,738

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Dividends declared and paid per common share

 

$

0.57

 

$

0.57

 

$

1.71

 

$

1.71

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Comprehensive Income:

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Net income

 

$

34,937

 

$

20,616

 

$

124,232

 

$

67,506

 

Comprehensive income

 

$

34,937

 

$

20,616

 

$

124,232

 

$

67,506

 

 

See accompanying notes.

4


 

Table of Contents

 

LTC PROPERTIES, INC.

CONSOLIDATED STATEMENTS OF EQUITY

(In thousands)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Capital in

 

 

Cumulative

 

 

 

 

 

Total

 

 

Non-

 

 

 

 

 

 

Common Stock

 

 

Excess of

 

 

Net

 

 

Cumulative

 

 

Stockholder's

 

 

Controlling

 

 

Total

 

 

 

Shares

 

 

Amount

 

 

Par Value

 

 

Income

 

 

Distributions

 

 

Equity

 

 

Interests

 

 

Equity

 

Balance—December 31, 2016

 

39,221

 

$

392

 

$

839,005

 

$

1,013,443

 

$

(1,112,792)

 

$

740,048

 

$

 —

 

$

740,048

 

Common Stock cash distributions ($0.57 per share)

 

 —

 

 

 —

 

 

 —

 

 

 —

 

 

(22,552)

 

 

(22,552)

 

 

 —

 

 

(22,552)

 

Proceeds from common stock issued, net of issuance costs

 

313

 

 

 3

 

 

14,526

 

 

 —

 

 

 —

 

 

14,529

 

 

 —

 

 

14,529

 

Issuance of restricted stock

 

75

 

 

 1

 

 

(7)

 

 

 —

 

 

 —

 

 

(6)

 

 

 —

 

 

(6)

 

Stock-based compensation expense

 

 —

 

 

 —

 

 

1,259

 

 

 —

 

 

 —

 

 

1,259

 

 

 —

 

 

1,259

 

Net income

 

 —

 

 

 —

 

 

 —

 

 

21,513

 

 

 —

 

 

21,513

 

 

 —

 

 

21,513

 

Other

 

(36)

 

 

 —

 

 

(1,651)

 

 

 —

 

 

 —

 

 

(1,651)

 

 

 —

 

 

(1,651)

 

Balance—March 31, 2017

 

39,573

 

$

396

 

$

853,132

 

$

1,034,956

 

$

(1,135,344)

 

$

753,140

 

$

 —

 

$

753,140

 

Common Stock cash distributions ($0.57 per share)

 

 —

 

 

 —

 

 

 —

 

 

 —

 

 

(22,558)

 

 

(22,558)

 

 

 —

 

 

(22,558)

 

Issuance of restricted stock

 

 8

 

 

 —

 

 

 —

 

 

 —

 

 

 —

 

 

 —

 

 

 —

 

 

 —

 

Cancelation of restricted stock

 

(14)

 

 

 —

 

 

 —

 

 

 —

 

 

 —

 

 

 —

 

 

 —

 

 

 —

 

Stock option exercises

 

 3

 

 

 —

 

 

79

 

 

 —

 

 

 —

 

 

79

 

 

 —

 

 

79

 

Stock-based compensation expense

 

 —

 

 

 —

 

 

1,425

 

 

 —

 

 

 —

 

 

1,425

 

 

 —

 

 

1,425

 

Net income

 

 —

 

 

 —

 

 

 —

 

 

25,377

 

 

 —

 

 

25,377

 

 

 —

 

 

25,377

 

Other

 

(6)

 

 

 —

 

 

(296)

 

 

 —

 

 

 —

 

 

(296)

 

 

 —

 

 

(296)

 

Balance—June 30, 2017

 

39,564

 

$

396

 

$

854,340

 

$

1,060,333

 

$

(1,157,902)

 

$

757,167

 

$

 —

 

$

757,167

 

Common Stock cash distributions ($0.57 per share)

 

 —

 

 

 —

 

 

 —

 

 

 —

 

 

(22,554)

 

 

(22,554)

 

 

 —

 

 

(22,554)

 

Issuance of restricted stock

 

 3

 

 

 —

 

 

 —

 

 

 —

 

 

 —

 

 

 —

 

 

 —

 

 

 —

 

Cancelation of restricted stock

 

(1)

 

 

 —

 

 

 —

 

 

 —

 

 

 —

 

 

 —

 

 

 —

 

 

 —

 

Stock option exercises

 

 5

 

 

 —

 

 

123

 

 

 —

 

 

 —

 

 

123

 

 

 —

 

 

123

 

Stock-based compensation expense

 

 —

 

 

 —

 

 

1,283

 

 

 —

 

 

 —

 

 

1,283

 

 

 —

 

 

1,283

 

Net income

 

 —

 

 

 —

 

 

 —

 

 

20,616

 

 

 —

 

 

20,616

 

 

 —

 

 

20,616

 

Balance—September 30, 2017

 

39,571

 

$

396

 

$

855,746

 

$

1,080,949

 

$

(1,180,456)

 

$

756,635

 

$

 —

 

$

756,635

 

Common Stock cash distributions ($0.57 per share)

 

 —

 

 

 —

 

 

 —

 

 

 —

 

 

(22,555)

 

 

(22,555)

 

 

 —

 

 

(22,555)

 

Issuance of restricted stock

 

 —

 

 

 —

 

 

(14)

 

 

 —

 

 

 —

 

 

(14)

 

 

 —

 

 

(14)

 

Stock-based compensation expense

 

 —

 

 

 —

 

 

1,282

 

 

 —

 

 

 —

 

 

1,282

 

 

 —

 

 

1,282

 

Net income

 

 —

 

 

 —

 

 

 —

 

 

19,834

 

 

 —

 

 

19,834

 

 

 —

 

 

19,834

 

Non-controlling interest contributions

 

 —

 

 

 —

 

 

 —

 

 

 —

 

 

 —

 

 

 —

 

 

3,488

 

 

3,488

 

Other

 

(1)

 

 

 —

 

 

(22)

 

 

 —

 

 

 —

 

 

(22)

 

 

 —

 

 

(22)

 

Balance—December 31, 2017

 

39,570

 

$

396

 

$

856,992

 

$

1,100,783

 

$

(1,203,011)

 

$

755,160

 

$

3,488

 

$

758,648

 

Common Stock cash distributions ($0.57 per share)

 

 —

 

 

 —

 

 

 —

 

 

 —

 

 

(22,578)

 

 

(22,578)

 

 

 —

 

 

(22,578)

 

Issuance of restricted stock

 

82

 

 

 —

 

 

 —

 

 

 —

 

 

 —

 

 

 —

 

 

 —

 

 

 —

 

Stock option exercises

 

 5

 

 

 —

 

 

123

 

 

 —

 

 

 —

 

 

123

 

 

 —

 

 

123

 

Stock-based compensation expense

 

 —

 

 

 —

 

 

1,376

 

 

 —

 

 

 —

 

 

1,376

 

 

 —

 

 

1,376

 

Net income

 

 —

 

 

 —

 

 

 —

 

 

20,359

 

 

 —

 

 

20,359

 

 

 —

 

 

20,359

 

Other

 

(28)

 

 

 —

 

 

(1,065)

 

 

 —

 

 

 —

 

 

(1,065)

 

 

 —

 

 

(1,065)

 

Balance—March 31, 2018

 

39,629

 

$

396

 

$

857,426

 

$

1,121,142

 

$

(1,225,589)

 

$

753,375

 

$

3,488

 

$

756,863

 

Common Stock cash distributions ($0.57 per share)

 

 —

 

 

 —

 

 

 —

 

 

 —

 

 

(22,590)

 

 

(22,590)

 

 

 —

 

 

(22,590)

 

Issuance of restricted stock

 

 9

 

 

 —

 

 

(8)

 

 

 —

 

 

 —

 

 

(8)

 

 

 —

 

 

(8)

 

Stock-based compensation expense

 

 —

 

 

 —

 

 

1,521

 

 

 —

 

 

 —

 

 

1,521

 

 

 —

 

 

1,521

 

Net income

 

 —

 

 

 —

 

 

 —

 

 

68,936

 

 

 —

 

 

68,936

 

 

 —

 

 

68,936

 

Non-controlling interest contributions

 

 —

 

 

 —

 

 

 —

 

 

 —

 

 

 —

 

 

 —

 

 

1,081

 

 

1,081

 

Other

 

(3)

 

 

 —

 

 

(107)

 

 

 —

 

 

 —

 

 

(107)

 

 

 —

 

 

(107)

 

Balance—June 30, 2018

 

39,635

 

$

396

 

$

858,832

 

$

1,190,078

 

$

(1,248,179)

 

$

801,127

 

$

4,569

 

$

805,696

 

Common Stock cash distributions ($0.57 per share)

 

 —

 

 

 —

 

 

 —

 

 

 —

 

 

(22,600)

 

 

(22,600)

 

 

 —

 

 

(22,600)

 

Proceeds from common stock issued, net of issuance costs

 

22

 

 

 1

 

 

928

 

 

 —

 

 

 —

 

 

929

 

 

 —

 

 

929

 

Stock-based compensation expense

 

 —

 

 

 —

 

 

1,487

 

 

 —

 

 

 —

 

 

1,487

 

 

 —

 

 

1,487

 

Net income

 

 —

 

 

 —

 

 

 —

 

 

34,920

 

 

 —

 

 

34,920

 

 

17

 

 

34,937

 

Non-controlling interest contributions

 

 —

 

 

 —

 

 

 —

 

 

 —

 

 

 —

 

 

 —

 

 

2,882

 

 

2,882

 

Non-controlling interest distributions

 

 —

 

 

 —

 

 

 —

 

 

 —

 

 

 —

 

 

 —

 

 

(17)

 

 

(17)

 

Other

 

 —

 

 

 —

 

 

(21)

 

 

 —

 

 

 —

 

 

(21)

 

 

 —

 

 

(21)

 

Balance—September 30, 2018

 

39,657

 

$

397

 

$

861,226

 

$

1,224,998

 

$

(1,270,779)

 

$

815,842

 

$

7,451

 

$

823,293

 

 

 

 

 

 

 

 

 

5


 

Table of Contents

 

LTC PROPERTIES, INC.

CONSOLIDATED STATEMENTS OF CASH FLOWS

(Amounts in thousands, unaudited)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Nine Months Ended September 30, 

 

 

  

2018

  

2017

 

OPERATING ACTIVITIES:

 

 

    

 

 

    

 

Net income

 

$

124,232

 

$

67,506

 

Adjustments to reconcile net income to net cash provided by operating activities:

 

 

 

 

 

 

 

Depreciation and amortization

 

 

28,159

 

 

28,186

 

Stock-based compensation expense

 

 

4,384

 

 

3,967

 

Impairment charges

 

 

 —

 

 

1,880

 

Gain on sale of real estate, net

 

 

(62,698)

 

 

(5,054)

 

Income from unconsolidated joint ventures

 

 

(2,103)

 

 

(1,635)

 

Income distributions from unconsolidated joint ventures

 

 

1,727

 

 

1,236

 

Insurance proceeds for damaged property

 

 

2,619

 

 

 —

 

Payment for remediation of damaged property

 

 

(455)

 

 

 —

 

Straight-line rental income

 

 

(8,629)

 

 

(7,362)

 

Lease incentives funded

 

 

(1,272)

 

 

(5,713)

 

Amortization of lease incentives

 

 

1,651

 

 

1,681

 

Provision for doubtful accounts

 

 

76

 

 

(139)

 

Non-cash interest related to contingent liabilities

 

 

377

 

 

476

 

Non-cash income related to earn-out and related lease inducement write-off

 

 

 —

 

 

(842)

 

Other non-cash items, net

 

 

923

 

 

958

 

Increase in interest receivable

 

 

(4,240)

 

 

(3,967)

 

Decrease in accrued interest payable

 

 

(1,808)

 

 

(567)

 

Net change in other assets and liabilities

 

 

495

 

 

(4,477)

 

Net cash provided by operating activities

 

 

83,438

 

 

76,134

 

INVESTING ACTIVITIES:

 

 

 

 

 

 

 

Investment in real estate properties

 

 

(40,408)

 

 

(54,804)

 

Investment in real estate developments

 

 

(25,717)

 

 

(13,939)