Toggle SGML Header (+)


Section 1: 8-K (8-K)

Document


UNITED STATES
SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION
Washington, D.C. 20549
____________________________
FORM 8-K
____________________________
CURRENT REPORT
PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d)
OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934
Date of Report (Date of earliest event reported): May 11, 2018
__________________________
Saul Centers, Inc.
(Exact name of registrant as specified in its charter)
_________________________

Maryland
 
1-12254
 
52-1833074
(State or Other Jurisdiction of Incorporation)
 
(Commission File Number)
 
(IRS Employer Identification Number)
 
 
 
7501 Wisconsin Avenue, Bethesda, Maryland
 
20814
(Address of Principal Executive Offices)
 
(Zip Code)
(301) 986-6200
(Registrant’s telephone number, including area code)
Not Applicable
(Former name or former address, if changed since last report)

_______________________________

Check the appropriate box below if the Form 8-K filing is intended to simultaneously satisfy the filing obligation of the registrant under any of the following provisions (see General Instruction A.2. below):
o
Written communications pursuant to Rule 425 under the Securities Act (17 CFR 230.425)
o
Soliciting material pursuant to Rule 14a-12 under the Exchange Act (17 CFR 240.14a-12)
o
Pre-commencement communications pursuant to Rule 14d-2(b) under the Exchange Act (17 CFR 240.14d-2(b))
o
Pre-commencement communications pursuant to Rule 13e-4(c) under the Exchange Act (17 CFR 240.13e-4(c))

Indicate by check mark whether the registrant is an emerging growth company as defined in Rule 405 of the Securities Act of 1933 (§ 230.405 of this chapter) or Rule 12b-2 of the Securities Exchange Act of 1934 (§ 240.12b-2 of this chapter).
Emerging growth company o
If an emerging growth company, indicate by check mark if the registrant has elected not to use the extended transition period for complying with any new or revised financial accounting standards provided pursuant to Section 13(a) of the Exchange Act.    o






Item 5.07. Submission of Matters to a Vote of Security Holders.
 
On May 11, 2018, the Company held its Annual Meeting of Stockholders, at which Philip D. Caraci, Earl A. Powell III, and Mark Sullivan III were reelected to the Board of Directors for three year terms expiring at the 2021 Annual Meeting. The terms of the remaining Board members did not expire as of the May 11, 2018 meeting, and those individuals continue as directors of the Company. Holders of 21,131,049 shares of the Company’s common stock voted in person at the meeting or by proxy (representing 96.0% of the 22,020,279 shares eligible to vote) as follows:
 
In Favor         Withheld     Not Voted
Philip D. Caraci            19,248,653     845,771    1,036,625
Earl A. Powell III            20,014,469     79,955    1,036,625
Mark Sullivan III            19,976,985     117,439    1,036,625

The stockholders voted for the ratification of Deloitte & Touche LLP as independent public accountants as follows:

In Favor        Opposed        Abstain
21,043,539    73,452        14,058


Item 8.01. Other Events.
 
The Company posted on its web site, www.saulcenters.com, a presentation given by management at the Company’s annual meeting of stockholders. The presentation is Exhibit 99.(a) to this current report on Form 8-K.

Item 9.01. Financial Statements and Exhibits.
 
Exhibit No.
 
Description
99. (a)
 







SIGNATURES
 
Pursuant to the requirements of the Securities Exchange Act of 1934, the registrant has duly caused this report to be signed on its behalf by the undersigned hereunto duly authorized.
 
 
 
 
SAUL CENTERS, INC.
 
 
By:
 
/s/ Scott V. Schneider
 
 
Scott V. Schneider
 
 
Senior Vice President and Chief Financial Officer
 
Dated: May 14, 2018



(Back To Top)

Section 2: EX-99.A (EXHIBIT 99.A)

a2018annualmeetingofstoc
Exhibit 99.(a) We have prepared a brief slide show to review the company’s  recent significant capital markets transactions, on‐going and  future development activity, and to highlight our core portfolio  operating performance and the resulting returns delivered to  shareholders over our 25 years as a public REIT. 1


 
2


 
We completed 2 significant capital transactions in January 2018.   We replaced our $275 million line of credit with a $400 million  facility, comprised of a $75 million term loan and a $325 million  revolving line of credit.  Under the new facility, the maturities of  the revolving facility and the term loan are January 2022 and  January 2023, respectively.  Our earliest redemption date of our $180 million 6‐7/8% Series  C Preferred stock was February 2018.  Even with the headwinds  of rising interest rates in January, we completed a $75 million 6‐ 1/8% Series D Preferred issuance.  While this transaction  negatively impacted earnings and FFO available to stockholders  by $2.6 million in the first quarter, looking forward we will save  $560,000 annually in preferred dividends. 3


 
Our mortgage debt maturities are staggered through 2034, with  no maturities during 2018.  2026, with maturities of $136  million, is the only year in the next 10 years with over $70  million maturing.  This laddered maturity schedule greatly  minimizes our risk associated with debt markets in the future. 4


 
91% of our debt is fixed‐rate, non‐recourse debt, with a  weighted average maturity of 8.3 years.  We have no maturities  for the remainder of 2018.  Our average mortgage debt interest  rate is 5.26%, down from 5.42%  a year ago and 5.77% 5 years  ago. Our $180 million of perpetual preferred stock has an average  dividend rate of 6.56%, down from 6.88% a year ago, and 8.44%  5 years ago. 5


 
In addition to our Clarendon and Van Ness mixed‐use  developments, we have assembled sites adjacent to four other  Metro stations – Ballston in Northern Virginia and White Flint,  Twinbrook and most recently 7316 Wisconsin Ave. in  Montgomery County, Maryland at the Bethesda Metro stop.   These 4 sites contain approximately 21 acres, and have  development potential of approximately 3,200 apartments,  290,000 square feet of street level retail, and 375,000 square  feet of office space.  We are under construction on our Glebe  Road site and on schedule with our anticipated completion in  early 2020.   6


 
Our 271 luxury apartments at Park Van Ness on Connecticut  Avenue reached stabilized leasing of 91% in June 2017.  Since  then, the leasing percentage has averaged a very solid 96%. 7


 
We broke ground at 750 N. Glebe Road in July 2017.  This  development includes approximately 490 luxury apartments  over 60,000 square feet of street‐level retail space on this 2.8  acre site, merely a few blocks from the Ballston Metro stop in  Arlington, Virginia. As shown here, we are back to street level after 3 levels of  below grade parking garage construction, and have completed  the initial concrete pour on the second floor. 8


 
This is a rendering of the completed development. Leases have  been executed for a 41,500 square foot Target and 9,000 square  feet of retail shop space, resulting in approximately 84% of the  retail space being leased. The project’s total cost is expected to be approximately $275  million, of which approximately $100 million has already been  incurred, with $18 million of additional cash required prior to  loan funding. In July 2017, we closed a $157 million construction‐to‐ permanent loan to finance the balance of the construction.  The  loan’s term is 18 years with a fixed interest rate of 4.67%. 9


 
Our latest addition to the development pipeline came in January  2018 when we entered into an agreement to purchase a 69,600  office building at 7316 Wisconsin Avenue in Bethesda,  Maryland.  The recently approved Bethesda Downtown Plan  provides that this parcel is one of only a few with a 250 foot by‐ right allowable building height limitation, affording this site  development potential for a high‐rise apartment building with  approximately 325 residential units and 10,000 square feet of  street level retail.   This site is adjacent to the Bethesda Metro Red Line station and  the future Purple Line station.  It is within blocks of the recently  commenced new headquarters of Marriot International,  announced to ultimately total one million square feet of  commercial space for about 3,500 employees. 10


 
We recently acquired 13.7 acres of land located at the  intersection of Ashburn Village Boulevard and Russell Branch  Parkway in Loudoun County, Virginia for the development of a  shopping center.  We have submitted for approval a site plan for an approximately  88,000 square foot neighborhood shopping center. A 29,000  square foot anchor grocery store lease has been executed with  Lidl; and overall pre‐leasing totals 37%. Lidl is a German grocer,  recently opening over 50 stores in the Mid‐Atlantic region. Site work is projected to commence in late 2018, subject to the  receipt of final building permits, with the shopping center  opening scheduled for early 2020.   11


 
While overall portfolio size has grown, our property type and  geographic focus have remained consistent since inception.   76% of our 2017 property operating income was generated by  community and neighborhood shopping centers, compared to  73% at our formation in 1993. Approximately 85% of our 2017 property operating income was  generated from the metropolitan Washington, DC market, up  from 79% in 1993.  Given that our development pipeline is  concentrated in the Washington, DC metropolitan area, we  expect this trend to continue. 12


 
Beginning in 1993, we were a company of 29 properties  containing 5.3 million square feet of retail and office space.  As a  result of core property redevelopment, supplemented with  acquisitions and new developments, we now have 55 operating  properties with approximately 9.2 million square feet.   Property operating income of $43 million in 1994 has increased  to over $171 million in 2017, a 5.9% compounded annual  growth rate over our 24 year history. 13


 
Our core shopping center business continues to be  grocery‐ anchored, service oriented neighborhood centers.  Over 75% of  our shopping center property operating income is produced by  centers anchored by a grocery store.  As of March 31, 2018, the  overall leasing percentage of our 49 shopping centers is 94%. 14


 
Our retail leasing percentage averaged over 95% for 2017 and  94.2% for the most recent quarter of 2018.  Successful leasing of  small shop space has been a large contributor to our overall  retail leasing percentage improvement since 2011.  15


 
We define small shops as in‐line spaces of less than 10,000  square feet.  Small shop leasing has averaged 91% over the last  5 years. Rental income of small shops is an important contributor to cash  flow growth. While small shops comprised only 31% of our retail  square footage, they contributed 49% of our retail annual base  rent in 2017. 16


 
Another important contributor to property operating income  growth is the percentage of tenants renewing their leases.   Higher renewal percentage minimizes cash flow downtime  which occurs during re‐tenanting of space. The percentage of  retail tenants renewing leases, as measured by expiring base  rents, was 79% in 2017, our highest level in the past 5 years.   17


 
A third contributor to improving property operating income is  the growth in rental rates.   Over the past 5 years, retail rents on lease roll‐overs have  increased by an average of 2.7%.  These rent increases largely  result from continued high leasing percentage and high tenant  renewal percentage throughout the portfolio. 18


 
Retail same property operating income has grown an average of  over 3.6% annually over the past 5 years.   19


 
Our portfolio’s diverse retail tenant base minimizes the  Company’s exposure to any one tenant’s credit.  Our top 10  retail tenants comprise only 18.2% of total company revenue.   Only Giant Food and Capital One Bank individually accounted for  more than 2.5% of our total revenue last year.   20


 
Although Amazon and other internet retailers are impacting  some retail sectors, service and entertainment uses such as food  & drug, restaurant, medical, fitness and pet services remain in  demand.  As a result, we have been able to maintain stable  occupancy levels in our grocery‐anchored, service‐oriented  shopping centers.  21


 
A sampling of major retailers which have been subjects of recent  negative media attention or bankruptcy are shown here. Saul  Centers has over 1,000 tenant leases in our 49 shopping centers,  with exposure to only 2 stores of the retailers mentioned above.  22


 
We recently commenced construction on a 16,000 square foot  small shop expansion of Burtonsville Town Square.  The  expansion is estimated to cost approximately $5.7 million.   Delivery is projected in late 2018, and leases are under  negotiation for 55% of this space. 23


 
Park Van Ness is Saul Centers’ second major urban Metro  oriented development project, following our successful  Clarendon Center which delivered in 2010.  With the addition of Park Van Ness, this portion of our portfolio  has grown to 1.1 million square feet and accounts for  approximately 24% of our current property operating income. 24


 
The leasing percentage in these 4 projects has averaged over  91% over the past 5 years, and as of 2017 and the first quarter  of 2018 the leasing percentage has averaged over 93%. 25


 
This is the company’s sixth consecutive year of FFO growth, with  2017 up 4.9% per share from 2016. We have raised the dividend annually every year since 2013.   We most recently increased the dividend in January 2018, by  2.0%, to the current annualized rate of $2.08 per share, our  historically highest level. 26


 
Our dividend payout ratio has stayed relatively steady over the  past 5 years, at an average of just under 60%. This conservative payout policy allows us to retain operating  cash flow to fund portions of our planned future acquisition,  redevelopment and development activities, providing a source  of capital for our future growth.  27


 
We began in 1993 with a $500 million total capitalization, split  evenly between debt and equity – 50% leveraged. Currently, as of March 2018, our total capitalization is  approximately $2.6 billion and, with $973 million of debt, our  leverage is 36% debt to total capitalization. A long‐term holder of our stock since our August 1993 IPO has  received a 10.4% compounded annual total return, including  both dividends and price appreciation. This compares to a  compounded annual return of the S&P 500 of 9.6%. 28


 
We remain committed to, and confident in, the long‐term  growth prospects for our retail and mixed‐use properties. Our balance sheet is strong, and we are prepared for new  opportunities moving forward. I now welcome any questions you may have. Adjournment  (after questions) 29


 
(Back To Top)